二手房中介购买有哪些注意要点 购房者该如何选择

  从2015年房地产市场第一季度与第二季度不断攀升的商品房成交量来看，一二线楼市似乎随气温一起，踏入渐暖的节奏。那么随之而来的首次置业以及改善型需求也逐渐提升，二手房市场也蠢蠢欲动，希望分食市场需求这块“大蛋糕”。

  但事实是，随着二手房中介各种坑骗房东、赚取暴利等负面新闻的层出不穷，消费者逐渐对二手房中介失去了信心与信任，作为普通的消费者买方和卖方，如何规避在房屋买卖中有几率存在的安全风险隐患？如何有效保护自身财产？如何明智的选择一家性价比**高的中介机构？

  1、买方咨询：即买卖双方建立信息沟通渠道，买方 整体现状以及产权状况，要求卖方提供合法的证件，不包含房屋所有权证书、身份证件及其他证件；

  2、签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  3、办理过户：买卖双方一同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

  4、立契：房地有关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

  5、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  6、办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  7、银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

  8、打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  第一招：地理位置是关键。地段好坏决定房屋的未来**潜力。对于购买二手房长期投资人群而言，**好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

  第二招：房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪80、90年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

  第三招：户型面积要选好。上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

  第四招：房屋产权验仔细。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。

  第五招：装修结构弄清楚。二手房大多带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其**初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，**好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。

  第六招：屋内配置细查看。购买二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。

  第七招：物业杂费看真切。算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。

  第八招：探访邻里是否和睦。邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

  答： 从2015年房地产市场第一季度与第二季度不断攀升的商品房成交量来看，一二线楼市似乎随着气温一起，踏入渐暖的节奏。那么随之而来的首次置业以及改善型需求也逐渐提升，二手房市场也蠢蠢欲动，希望分食市场需求这块“大蛋糕”。

  但事实是，随着二手房中介各种坑骗房东、赚取暴利等负面新闻的层出不穷，消费者逐渐对二手房中介失去了信心与信任，作为普通的消费者买方和卖方，如何规避在房屋买卖中可能存在的安全隐患？如何有效保护自身财产？如何选择一家性价比**高的中介机构？

  1、买方咨询：即买卖双方建立信息沟通渠道，买方 整体现状以及产权状况，要求卖方提供合法的证件，不包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件；

  2、签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  3、办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

  4、立契：房地相关部门依据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

  5、缴纳税费：税费的构成很复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  6、办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  7、银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方一同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋做评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

  8、打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  第一招：地理位置是关键。地段好坏决定房屋的未来**潜力。对于购买二手房长期投资人群而言，**好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充足表现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

  第二招：房屋的品质看周详。房屋的品质是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪80、90年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间比较久，因此有几率存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

  第三招：户型面积要选好。上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽可能地选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以再一次进行选择那些户型小、总价相比来说较低的二手房过渡；而白领、上班族则能买那些户型相对较宽敞的二手房。

  第四招：房屋产权验仔细。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。

  第五招：装修结构弄清楚。二手房大多带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实能节约一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其**初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，**好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。

  第六招：屋内配置细查看。购买二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。

  第七招：物业杂费看真切。算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。

  第八招：探访邻里是否和睦。邻里之间是不是和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，明白他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

  答：新房和二手房各有利弊，购房者可以根据自身的要求和预算进行对比选择，同时可以从以下几个方面考虑：

  1、地段：在市区、热点区域二手房随处可见。新房近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。同样地理位置的房子，二手房自然占有较大优势。

  2、交通：二手房城市核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。新房相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。从交通环境方面看，二手房与新楼盘所占优势各不同，伯仲之间，不分上下。

  3、外观与户型：二手房由于建筑时间较久，所以在外观上略显传统，单一，大都以九十年代建筑风格为主。同时在户型设计方面，整体户型设计不太合理，房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。而新房在外观上比较新颖、现代感强，极具视觉冲击力，同时新房的设计更显人性化，大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。从楼体外观，室内布局来看，新楼盘所占优势比重较大。

  4、价格：仅仅就价格而言，二手房更具优势，这也是吸引购房者购买的重要因素。相比之下，新房的单价较高。

  5、物业管理：二手房显然不太具有优势，年代较早，设施都不是很完善，物业相对较差，而新房在各方面都相对较为完善，有一套成熟的物业服务。

  6、**空间：二者的优势各有不同，所以发展前景也是各具优势。新房的**潜力比较大，但是购买时价格比较高。

  7、交易模式：大部分购房者在购房二手房时都心存芥蒂，大部分是因为中介，以及交易手续、流程复杂，不易被购房者所撑握。而新房则是简单明了，开发商一手办理。

  先明确自身的生活居住需求。现在该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期，因为房价回落非一朝一夕，而且从目前趋势来看，房价**有可能是回归到正常的速度和幅度，但不太可能一落千丈。

  因此，**关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。首先从家庭成员状况、日常起居、在家工作-学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了，那么您就需要考虑尽快购置一套能符合需求的房子了。

  在自身购房财力之下，确定价格承受范围。由于房价已经处于高位水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力做评估，确定出一个可承受的价格范围。

  判断价格低限，可以用贷款**高额度与**高年限，来进行出每月还款额，只要月还款额占家庭月收入比的1/3以下即可。判断价格浮动空间，可以根据住宅指标家庭生活的影响程度分清各项需求指标的主次关系，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。

  这样一来，就可以在有限的财力之下，得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。

  衡量房子的性价比是否**优化。衡量住宅性价比是否**优化，也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否**高。我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。

  坚持价格底线，不要为明天的**买单。房子的出售方总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述，手中拿着**潜力这张牌，试图让买家感受到：他买到的不仅是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。在这种诱惑下，买方在进行价格谈判时要坚持自己的购房原则和价格底线。

  对于自主型购房者来说，房子买来是为了解决当期的居住，应该更看重的是房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来**潜力，不要用今天的钱为明天的**埋单。

  要是想在价格谈判中“有理有据”、不陷于被动，您应该关注当前房产的价格行情，尤其是对您想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。为了让买房人对价格了如指掌，堂堂别设立一个“市场看板”，房价信息时时更新，并配有动态走势图，您只要输入小区、房屋类型、户型等向量，就可以即时搜索出相应的房价。

  精打细算，采取**省息的贷款方式。不管是买新房还是二手房，购房人在贷款这一环节都缺乏专业的指导。开发商或房产中介往往会出于自己的利益，为买房人指定银行。但在频频加息的房贷政策环境下，贷款利息的成本支出越来越高，因此买房人需建立贷款理财意识。对各银行推出的能够节省利息的贷款产品以及贷款方式，应高度重视，多做比较，制定出适合自己的贷款方案。

  如果您有公积金，那尽量在购房时办理公积金贷款。公积金贷款利率较低、**政策不变、贷款成数较高。现在公积金贷款办理流程已经简化，贷款人完全可以自行办理。另外还有固定贷款利率、等额本金等贷款方式，都能节约利息。

  答： 随着二手房交易的增多，房产中介也是遍地开花，但这个行业良莠不齐，部分从业人员素质偏低，二手房购房纠纷屡有发生。

  一些黑心中介唯利是图，利用买卖双方对法律法规的不了解，赚取非法利益，坑害购房者。购房者与中介打交道还是要多留个心眼儿，自己要通过向权威机关多方求证，来证实中介的话正确与否，如：房屋交易中心、公积金中心、银行等。再就是多向几位已购房的朋友请教，如果无法求证的就要白纸黑字写清楚，尤其是明确违约责任。

  在房屋买卖中通过中介购买二手房的时候，必须要格外注意不要把房款交给中介，明确违约责任，签好中介委托合同等各种事项。

  一定要确定房子产权是不是合乎法律。确定卖房人有权卖房。看清，就是要看房地产中介机构有没有在其经营场所明显的位置公示以下要件：由工商局颁发的企业法人营业执照或者营业执照;

  由国土资源和房屋管理局颁发的房地产中介服务单位备案证明;房地产中介服务收费标准;服务内容、服务标准、执业规范及投诉电线、小心细致签订合同

  签订合同的时候肯定要每一条都明白是啥意思，有条件**好带律师。一定要确保合同是公平的，不要时候吃亏。

  在此只是要提醒:绝对不能简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。

  这一点很重要!当然，中介很有可能会要求和购房者签订关于定金的合同，签订这些合同没问题，但是一定要给一个购房者自己觉得合适的价格，或者稍低于自己觉得合适的价格的价格。

  目前在二手房交易中，买卖双方应当面交割房款，中介只是履行监督职能。一些中介工作人员常常用很多方法劝说客户把房款交给中介代管，但是房款一旦交给中介，中介公司又以很多理由拖延交易时间，占用、挪用客户的房款为公司牟利，一些中介占用客户房款长达二三个月，给买卖双方都带来很大不便。

  另外，如果买卖双方在二手房交易过程中，资金是通过中介来收付的，那么遇到小中介关门、倒闭，将是件很危险的事情。若发生此类事件，二手房买卖双方的资金很难收回来。

  有问题，但是在交易的过程中房东可以将贷款还清或是利用买方的**款结清，房子仍能够继续交易。

  需要注意的是交定金的同时要签买卖合同，这样一个时间段就要对价格、付款方式、屋内设备等进行确认，中介往往会说只是意向其他可以再商量之类的话给你吹风，让你赶紧签字。此时要注意，一旦钱交出去中介就有了制约你的砝码

  交定金的时候肯定要写明定金是何时交的，何时还，超过期限该怎么办，违约怎么赔，然后是尽量少交。

  还有就是二手房买卖一般会在合同中写上赠送原有固定装修，这是一个非常笼统的观念，极易发生纠纷，到底哪些属于固定，哪些属于移动根本没明确的界定。所以只有在合同中明确，比如，空调、热水器等原有住宅中的装修和家具家电都要写明归属。

  有的中介工作人员会说，“这房子产权不会有问题，你把定金交了，我们马上就会去做产权调查”。这话绝对不可以相信，务必等产权调查出来之后再交定金。比较可行的操作方法是在同一天和中介一起去做产权调查，确认了之后再交定金。

  如果产权有问题，被抵押、查封等，你惊出一身冷汗，质问中介，中介会说：“房东跟我说没问题的呀，这人怎么这样”。此时，除了生气，你是一点办法没有。

  这里面有一点比较特别就是贷款问题。按道理，贷款没还清，房屋就抵押给了银行，就应该算产权

  其实如果前面都理顺了，到签合同应该是已经比较轻松的事情了，多数中介都有统一的制式合同，必须要格外注意的是补充条款，大多数都会写明双方应尽的责任，但是没有写违约责任。买卖双方应就违约责任提前约定，必须要格外注意的是，应该把中介方的违约责任也提前约定。

  签二手房合同，应该遵循的原则是：“先小人，后君子”，有要求提前说清楚。

  从多次发生的房产纠纷来看，购房者应该坚持房产交易全部搞定了再付中介费，要在合同书中写清楚。一般中介的合同书中都写着在签订买卖合同时付全部中介费，还有一些中介工作人员常说，“你放心，全部交了中介费之后，我们仍就会为你好好服务的”，事实上， 这种话**好莫轻易相信。